泸深策略中铁建20%溢价重回松江：高层+小高层+叠墅

（原标题：中铁建20%溢价重回松江：高层+小高层+叠墅）泸深策略

文/上海进深魏薇

拿地20天后，中铁建松江新城项目规划设计方案公示。

项目拟建高层、小高层和叠加别墅产品。其中1#、2#、3#、4#、6#、7#、8#幢为4层的叠加别墅；11#幢为10层小高层和17层高层、9#幢为12层小高层；其余楼栋均为17层高层。保障房位于小区东北角。

5#、9#、10#楼栋首层架空，5#、10#楼之间设计了下沉庭院，可以连接架空层做泛会所。

地面未见停车位，人车分流，但人行出入口的位置未标注。小区北侧和东侧的车行出口和入口分开，南侧也设置有机动车出入口。

另外泸深策略，这张规划图也未将楼间距标注出来。

东侧和南侧被三联河包围，南侧预计会建桥梁，机动车辆可从此进入小区。

项目的定位偏向改善，建筑层高能做到3米以上，大平层与叠墅产品层高可能达到3.3米。

周边楼盘方面，中国铁建·星樾云涧、金地·丰盛道等新盘均已售罄，目前处于断供状态。

其中，一路之隔的星樾云涧是中铁建首入松江的项目，主力户型为99-155㎡高层&叠加，联动价5.54万/㎡，2023年3月首次开盘入市，目前已售罄。

地理位置方面泸深策略，地块位于松江新城国际生态商务区内，区域界面整体非常新。

周边配套完善，教育方面有上外云间学校、松江外国语学校，地块北侧有规划代建初中；商业方面，有万达广场、松江印象城；交通方面，距离9号线松江大学城站直线距离约2.5公里，10分钟车程可进入G60沪昆高速。

前不久，2025年松江对口学区公布。隶属于淡家浜街道的星樾云涧，对口上外云间小学本部。隔壁一街之隔的金地丰盛道，则被分配到上外云间小学东部分校，也就是原松江中山二小。这对于中铁建新项目来说，无疑是一大利好。

中铁建松江新城项目的建设单位为上海京涧房地产有限公司，成立于今年5月20日，该公司由中铁房地产集团华东有限公司100%持有，法定代表人为靳腾。

2025年5月9日的上海四批次土拍中，中铁建以成交总价24.7亿拿下松江区SJC10006单元C03A-04号地块，溢价率20.42%，折合楼板价25288元/㎡，装修标准不小于2500元/㎡，容积率2.3，中小套型比例45%。

地块还要求配置一处公共空间，面积不小于1500㎡；同时配置一处日间照料中心200㎡，一处老年活动室200㎡、一处养育托管点360㎡等。

地块溢价率虽超20%，但相比于星樾云涧（29571元/㎡）和丰盛道（29426元/㎡）的楼板价，中铁建新获得的地块具有优势。上述两块地分别在2022年6月和2020年12月成交，中铁建拿下的这块地，比同板块3-5年前的楼板价还要便宜约4000元/㎡。

在当前新房不限价时期，中铁建有更多的空间去升级产品。

这也是中铁建时隔一年再度落子上海。2024年，中铁建地产仅拿了一块地，还是与国贸地产合作。去年3月，中铁建、国贸联合体以49.75亿元拿下浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块，楼面价55674元/㎡，溢价率10%。中铁建的权益占比45%。

该地块被打造成国贸中国铁建·西派上海，也是其在上海的标杆项目。项目于2024年10月18日首次开盘，当天实现销售额16亿元，去化率高达八成，迅速成为浦东内中环区域的热门楼盘。二开、三开触发限售但未触发积分，四批次认筹率248%，触发积分并日光。五批次172套收官房源认购在即。

此次拿下松江地块前，中铁建地产还有意拿下上海第三批次土拍中的浦东新区北蔡地块表。开拍之前，中铁建地产就对该地块提前进行了招标计划公告。最后未能拿下地块。

松江也是中铁建地产熟悉的战场了。

除了星樾云涧项目，2022年，其还在松江获得了另外两个地块。6月，中铁建以27.272亿元竞得松江区中山街道新城主城C单元C07-01号地块，成交楼面价29571元/平方米，溢价率9.5%。又以19.88亿元摘得松江区泗泾镇SJSB0003单元08-01号地块，成交楼面价25161元/㎡，溢价率9.4%。